دعاوی ملکی چیست؟
دعاوی ملکی به دعاوی ناشی از مالکیت و ارتباط فیمابین اموال غیرمنقول و اشخاص و قراردادها و تعهد ها و تکالیف ایجاد شده میپردازد. دعاوی ملکی در محاکم قضایی ازگسترده ترین دعاوی محسوب میشود. دعاوی ملکی به دودسته حقوقی و کیفری تقسیم میگردد.
مهمترین دعاوی ملکی
۱) الزام به تنظیم سند رسمی
در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی فروشنده به بهانه های مختلف و غیرقانونی از تنظیم سند رسمی به نام خریدار امتناع ورزیده و خریدار علیه فروشنده دعوی حقوقی مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی را در دادگاه مطرح مینماید.
مالک موظف است شرایط انتقال سند رسمی را مهیا سازد.
۲) حق ملک مشاعی
در دعوی ملک مشاعی ، ابتدا باید دانست که ملک مشاع عبارت است ازملکی واحد که بین دو نفر یا بیشتر مشترک بوده و مالکین در جزء جزء ملک مشاع سهیم و شریک میباشند و شرکا باید با توافق و تراضی در مورد ملک مشاعی تصمیم گیری نمایند.
در معاملات ملک مشاعی باید به تمامی شرکا در زمان انجام معامله حضور داشته داشته باشند و به انجام معامله رضایت دهند و ذیل قرارداد را امضا کنند و یا احدی از شرکا با وکالت رسمی از سایر شرکا اقدام به انجام معامله نماید و شخص خریدار نیز باید ثمن معامله را به حساب هر یک از شرکا نسبت به سهمشان واریز نماید .خریدار زمانی میتواند ثمن را به حساب وکیل واریز نماید که وی ، وکالت در اخذ ثمن را هم داشته باشد.
۳) تخلیه ملک اجاره مسکونی
در دعوی تخلیه ملک اجاره مسکونی مستاجر موظف بود پس از اتمام تاریخ مندرج در قرارداد و عدم تمدید از سوی موجر ملک را تخلیه نموده و به مالک تحویل دهد اما اگر مستاجر ملک را در زمان مقرر تخلیه نکند مالک میتواند با توجه به شرایط قرارداد دستور تخلیه یا حکم تخلیه ملک را بخواهد.
۴) تخلیه ملک اجاره تجاری
در دعوی تخلیه ملک اجاره تجاری اگر قرارداد اجاره قبل از سال ۷۶ تنظیم شده باشد مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ می شود و برای مستاجر حق کسب و پیشه وجود دارد حتی اگر مبلغی بابت این موضوع پرداخت نکرده باشد و مالک ملک نمیتواند تخلیه مستاجر را بخواهد مگر تخلفی از سوی مستاجر سر زده باشد.
اگر قرارداد اجاره بعد از سال ۷۶ منعقد شده باشد اگر مستاجر مبلغی به عنوان سرقفلی پرداخت نکرده باشد در هنگام تخلیه و اتمام قراردادچیزی به اوتعلق نخواهد گرفت و مالک تنها مبلغ پول ودیعه را به مستاجر می پردازد اما اگر مستاجر هنگام عقد قرارداد،مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مالک پرداخته باشد موجر در پایان مدت قرارداد در هنگام تخلیه مستاجر باید مبلغ سرقفلی ملک را به قیمت روز به مستاجر پرداخت کند.
۵)مطالبه اجور معوقه
در دعوی مطالبه اجور معوقه باید گفت اجور معوقه همان اجاره های پرداخت نشده و عقب افتاده میباشد که طبق قرارداد فیمابین موجر و مستاجر ، مستاجر در موعد مقرر ملزم و متعهد به پرداخت آنها به موجر بوده است و حال با عدم پرداخت و به تعویق افتادن اجاره بها از سوی مستاجر ، موجربا ارایه درخواست به محاکم قضایی میتواند الزام به پرداخت مستاجررا بخواهد.
دعوی مطالبه اجور معوقه یا اجاره بهای معوقه ، زمانی مطرح میگردد که قرارداد اجاره تنظیم فیمابین موجر و مستاجر موجود بوده و اجاره بها و طریقه پرداخت آن ذکر شده و مستاجره در موعد مقرر اجاره بها را پرداخت نکرده باشد.
۶) ابطال معامله صوری به قصد فرار از دین
در دعوی ابطال معامله صوری به قصد فرار از دین مستنداً به ماده ۲۱۸ قانون مدنی ” هر گاه معلوم شود که معامله با قصد فرار از دین به طور صوری انجام شده آن معامله باطل است .” همانطور که از متن صریح قانون مشخص است اگر مدیون به قصد فرار از دین و عدم پرداخت بدهی خود به طالبکار دست اموالش را معامله صوری کند این معامله باطل است.
همچنین طلبکار میتواند با تقدیم دادخواست به دادگاه ، دلایل خویش را ارائه نماید که مدیون برای فرار از دین قصد فروش اموال خود را دارد، دادگاه میتواند قرار توقیف اموال وی را به میزان بدهی او صادر نماید که در این صورت بدون اجازه دادگاه حق فروش اموال را نخواهد داشت.
۷) تصرف عدوانی
در دعوی تصرف عدوانی شخصی ملکی را که قانوناً ملک دیگری میباشد بدون رضایت مالک تصرف نماید. مستند به ماده ۱۵۸ قانون ایین دادرسی مدنی ” ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست مینماید. ”
۸) رفع ممانعت از حق
در دعوی رفع ممانت از حق شخص مانع استفاده از حقوق قانونی مالک در ملک خویش شده است، بدون آنکه ملک را تصرف نماید و به مالک اجازه نمی دهد از ملک خود استفاده نماید. مالک میتواند علیه شخص طرح دعوی در محاکم نماید.
۹)رفع مزاحمت
دردعوی رفع مزاحمت اگر کسی نسبت به متصرفات ملک دیگری مزاحم شود بدون اینکه ملک را از تصرف مالک خارج کرده باشد مالک میتواند تا وقتی که مزاحمت در جریان است علیه آن شخص مزاحم دعوای رفع مزاحمت مطرح نماید.
۱۰) خلع ید از ملک غصب شده
در دعوی خلع ید خواهان با ارائه دلیل مالکیت خود را نسبت به ملک مورد دعوا که خوانده آن انکار مینماید و نیز غاصبانه بودن ید خوانده باید اثبات شود.
۱۱) تخلیه ید
در دعوی تخلیه ید خوانده میپذیرد که مالک نیست و خواهان مالک است و همچنین ید خوانده قانونی بوده و غاصبانه نمیباشد اما خواهان مدعی است که ادامه ید خوانده بر ملک برخلاف قرارداد یا قانون بوده و باید از آن تخلیه گرد
۱۲) گواهی انحصار وراثت
در دعوی انحصار وراثت باید دانست پس از فوت هر شخص اموال و دارایی اوبه صورت قهری به وراث متوفی تعلق میگیردد اما منحصر بودن وراث در اموال و داریی با درخواست گواهی انحصار وراثت از دادگاه اخرین اقامتگاه متوفی و همچنین بررسی مدارک اثبات میگردد.
درخواست گواهی انحصار وراثت میتواند توسط هر یک از وراث و یا اشخاص ذی نفع از دادگاه تقاضا گردد زیرا جهت هر گونه اقدام حقوقی دردادگاه ، ادارات و دفاتر و… نیازمند گواهی انحصار وراثت میباشند.
مدارک لازم جهت درخواست گواهی انحصار وراثت :
گواهی فوت متوفی
استشهادیه
مدارک هویتی متوفی
مدارک هویتی متقاضی
مدارک هویتی وراث
سندازدواج و طلاق متوفی
۱۳) مطالبه سهم الارث
در دعوی مطالبه سهم الارث یابد گفت بعد از فوت شخص اقوام خویشاوندان و نزدیکان متوفی یا به میزان مشخص گردیده در وصیت نامه و یا مطابق قانون ( طبق نسب یا سبب ) از اموال و ماترک متوفی ارث خواهند برد.
مستنداً به ماده ۸۷۵ قانون مدنی ” شرط وراثت زنده بودن در حین فوت مورث است و اگر حملی باشد در صورتی ارث میبرد که نطفه او حین الموت منعقد بوده و زنده هم متولد شود اگر چه فورا پس از تولد بمیرد.”
در تقسیم سهم الارث اگر وراث در تقسیم ارث و سهام خود با یکدیگر توافق داشته باشند تقسیم اموال مطابق قانون و تراضی صورت میگیرد اما اگر ورثه در میزان سهم و نحوه تقسیم خود اختلاف داشته باشند با درخواست رسیدگی از سوی هریک از وراث به محاکم قضایی و تعیین کارشناس از سوی دادگاه با برررسی و ارزیابی اموال و حصه وراث متوفی میزان سهام هر شخص و نحوه تقسیم آن انجام میپذیرد. البته باید گفت ملاک ارزیابی و بررسی اموال بها و ارزش روز ارزیابی میباشد.
۱۴) ابطال سند مالکیت
در دعوی ابطال سند به صورت کلی بعد از تنظیم سند رسمی یکی از طرفین یا شخص ثالث مدعی عدم صحت سند و یا عدم رعایت شرایط تنظیم سند میگردد و با ارایه دلایل خویش تقاضای ابطال معامله و همچنین ابطال سند را از محاکم قاضی درخواست مینماید. از جمله دلایلی که موجب ابطال سند میگردد میتوان به جعل سند و استفاد از سند مجعول در معامله، غیر واقعی و صوری بودن معامله ، انجام معامله معارض با چند نفر ، ثبت سند مالکیت جهت تضمین و عدم انتقال آن بعد از انجام تعهد ، اشتباه درعملیات تفکیک ، معامله املاک وقفی و… میباشد. ابطال سند فقط در مورد سند رسمی مطرح میباشد ودر دعوی سند عادی میبایست تقاضای جعل و یا انکار و تردید نمود.
۱۵)مطالبه اجرت المثل
در دعوی مطالبه اجرت المثل گاهاً شخصی متصرف ملکی میباشد اما برای تصرف خویش ، حکم قانون ، قرارداد یا رضایت مالک ملک را نداشته فلذا نسبت به استفاده از منافع ملک متصرف یا تلف منافع ضامن میباشد و برای مالک ملک حق مطالبه و دریافت اجرت المثل ایام تصرف ایجاد میگردد . با عدم پرداخت اجرت المثل ایام تصرف ، مالک میتواند با ارایه درخواست خود به محاکم قضایی اقامه دعوی کرده و دادگاه با تعیین نظر کارشناس و عرف منطقه میزان اجرت المثل را تعیین مینماید. با حکم دادگاه متصرف ملزم به پرداخت ایام تصرف و استفاده میگردد.
همچنین در روابط موجر و مستاجر اگر پس از اتمام موعد سکونت مستاجر، تمدید و رضایت سکونت پس از اتمام موعد قرارداد وجود نداشته باشد موجرمستحق اجرت المثل ایام تصرف میگردد.
۱۶) تجویز انتقال منافع
در دعوی تجویز انتقال منافع باید گفت مطابق قانون به محض انعقاد عقد اجاره مستاجر طی قرارداد اجاره مالک منافع ملک میباشد و منافع ملک به وی واگذار میگردد و میتواند منافع ملک تحت اجاره را در چارچوب قوانین و مقررات به دیگری انتقال نماید. البته به شرط آنکه در ضمن عقد اجازه انتقال منافع از وی سلب نشده باشد زیرا در صورت انتقال مالک میتواند درخواست تخلیه مستاجر را از دادگاه بخواهد. اما در صورت عدم وجود قرارداد اجاره و یا عدم درج سلب اجازه انتقال منافع در قرارداد اجاره در صورت عدم رضایت موجر، مستاجرجهت انتقال منافع میتواند با درخواست از دادگاه از حق خود بهره مند شود.
۱۷) تامین خواسته
دردعوی تامین خواسته ابتدا میبایست گفت منظور از تامین خواسته همان درخواست توقیف اموال بدهکار از سوی طلبکار به جهت جلوگیری از هدر دادن ، فروش ، انتقال و… میباشد که از محاکم قضایی میتوان قبل از طرح دعوا یا هم زمان با طرح دعوا و یا بعد از طرح دعوا از دادگاه درخواست نمود. پس از صدور قرار تامین خواسته از سوی دادگاه بدهکار از نقل و انتقال اموال خود ممنوع میگردد و هر نقل و انتقالی باطل است . البته بدهکار میتواند به ازای مال توقیفی وجه نقد به صندوق دادگستری بسپارد.
۱۸) الزام به انجام تعهدات قراردادی
در دعوی الزام به انجام تعهدات قراردادی همانطور که مشخص است تعهد به معنای پذیرش مسئولیت انجام کار یا عدم انجام کاری میباشد که این پذیرش ناشی از عقد یا قرارداد فیمابین طرفین بوده است و برای طرفین تعهدات و تکالیفی را ایجاد نموده و آنان نیز مطابق قوانین و مقررات ملزم به اجرای تعهدات میباشند. با عدم اجرای تعهدات و تکالیف از سوی هر یک ازطرفین ، طرف دیگر میتواند با درخواست از دادگاه الزام به انجام تعهدات قراردادی و همچنین خسارات ناشی از عدم انجام تعهد را مطالبه نماید.
۱۹) اموال وقف شده
در دعوی اموال وقف شده ابتدا باید مستنداً به ماده ۵۵ قانون مدنی ” وقف عبارت است از اینکه عین مال حبس و منافع آن تسبیل شود. ” همچنین مطابق متن صریح قانون اموالی را باید وقف کرد که با حفظ مال ، امکان بهره برداری و استفاده از منافع وجود داشته باشد و همچنین واقف مالک مال وقفی بود و اهلیت انجام معامله را نیز داشته باشد.
همچنین مستنداً به ماده ۶۱ قانون مدنی ” وقف بعد از وقوع آن به نحو صحت و حصول قبض لازم است و واقف نمیتواند از آن رجوع کند یا در آن تغییری بدهد یا از موقوف علیهم کسی را خارج کند یا کسی را داخل در موقوف علیهم نماید یا با آنها شریک کند یا اگر در ضمن عقد متولی معین نکرده بعد از آن متولی قرار دهد یا خود به عنوان تولیت دخالت کند. ”
وقف بر دو قسم است:
وقف خاص : که در آن افراد مشخص و محصورند مثل وقف بر اولاد
وقف عام : آن است که غیرمحصور مثل وقف برکودکان بی سرپرست ، بیماران و یا وقف بر مصالح عام و امور عام المنفعه است یعنی کارهایی که نفع عمومی دارند.
دردعوی مال وقفی باید در محاکم قضایی اثبات گردد مال بدون مالک وقفی میباشد و برای اثبات نیاز به ادله میباشد که از جمله میتوان به اقرار، وقف نامه یا سند، شهادت شهود، تصرف وقفیت، سوگند و اماره اشاره نمود.
۲۰) دستور تخلیه
در دعوی دستور تخلیه باید گفت با منعقد شدن عقد اجاره مستاجر فقط مالک منافع ملک برای مدت معین و مشخص شده در قرارداد اجاره میباشد که به محض منقضی شدن مدت زمان اجاره و عدم تمدید دوباره از سوی موجر مکلف است ملک را تخلیه نماید و در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستاجر، موجر میتواند از شورای حل اختلاف درخواست دستور تخلیه نماید .همچنین در مواردی مانند عدم پرداخت اجاره بیش از سه ماه و یا انجام کاری خلاف مفاد قرارداد اجاره از سوی مستاجر ، موجر میتواند درخواست دستور تخلیه را بخواهد .
۲۱) مطالبه خسارت قراردادی
در دعوی مطالبه خسارت قراردای باید گفت مطابق قرارداد فیمابین طرفین و مفاد قرارداد که برای طرفین قرارداد ملزم به رعایت و لازم الاجرا میباشد و همچنین طبق متن صریح قانون مدنی و اصل لزوم قراردادها عقودی که مطابق قانون واقع میگردد بین متعاملین ان لازم الاتباع است. حال اگر یکی از طرفین به تعهد خویش عمل نکند و یا در انجام تعهدات تاخیر ایجاد نماید و موجب ضرر و زیان مادی و معنوی بر طرف دیگر گردد به دو صورت این خسارت قابل مطالبه میباشد ۱) خسارت قراردادی که با درجه در قرارداد به عنوان شرط وجه التزام یا خسارت انجام تعهد و یا خسارت تاخیر در انجام تعهد میباشد. ۲) خسارت غیر قراردادی زمانی مطرح میباشد که قراردادی وجود نداشته باشد و یا جبران خسارت و تاخیر در آن ذکر نشده باشد که مطابق متن صریح ماده ۱ قانون مسئولیت های مدنی قابل مطالبه میباشد.
۲۲) فسخ قرارداد
در دعوی فسخ قرارداد ابتدا باید گفت فسخ قراردا به معنی برهم خوردن یا انحلال ارادی یک قرارداد است توسط یکی از طرفین معامله یا هر دو طرف و یا شخص ثالث صورت بگیرد که در تمام موارد برای بر هم زدن معامله شرایط و ضوابط خاصی وجود دارد.به اختیار برهم زدن معامله خیارات میگویند.
در دعوی فسخ قرارداد طرفین میتوانند بدون نیاز به مراجع قانونی قرارداد را فسخ نمایند و یا هنگامی که یکی از طرفین معامله به تعهدات خویش عمل نکرده و یا هریک از شروط و خیارات در قرارداد فیمابین را که توافق گردیده رعایت نکرده باشد طرف دیگر میتواند از حق فسخ خود استفاده کرده و با ارسال اظهارنامه به طرف معامله حق فسخ به وجود آمده را اعلام نماید و بعد جهت تایید حق فسخ خود به محاکم قضایی مراجعه نماید و معامله را فسخ نماید.
همچنین زمانی میتوان معامله را فسخ کرد که درقرارداد عبارت اسقاط کافه خیارات قید نشده باشد و یا خریدار در زمان معامله از ایرادات و قیمت مورد معامله اطلاع نداشته باشد.
۲۳) انفساخ قرارداد
در دعوی انفساخ میبایست گفت انفساخ یعنی که بعد وقوع عقد قرارداد که نیز صحیح واقع شده است به دلایل قراردادی یا قانونی و بدون دخالت اراده طرفین معامله عقد منحل و زایل میگردد.
انفساخ قرارداد به دو شکل امکان پذیر است ؛عدم انجام تعهد ازسوی یکی از طرفین و یا انفساخ به حکم قانون میگردد.
۲۴) الزام به تحویل ملک
در دعوی الزام به تحویل ملک فروشنده ملزم بوده که طی تاریخ توافق و معین گردیده در مبایعه نامه شرایط تحویل ملک را مهیا و تحویل خریدار دهد و چنانچه فروشنده به تعهد خود در زمان مقرر عمل ننماید خریدار میتواند به محاکم قضایی مراجعه و از خریدار شکایت نماید.
۲۵) معاملات سهم الارث سایر ورثه
در دعوی معاملات سهم الارث سایر ورثه بدون رضایت و اذن انان باید گفت هر یک از وراث میتواند حتی بدون رضایت سایر ورثه میزان سهم الارث خود را به شخص دیگری منتقل نماید و هیچگونه منع قانونی برای وی وجود نداشته و سایر وراث نیز نمیتوانند از آن جلوگیری کنند. اما فروش سهم دیگر وراث بدون اذن انان مصداق بزه انتقال مال غیر میباشد و وراث میتوانند علیه فروشنده مبنی بر فروش یا اجاره مال غیر و کلاهبرداری شکایت کنند و ابطال قرارداد اجاره یا فروش را از دادگاه درخواست نماید . در هنگام خرید یا اجاره اموال مورثی باید توجه کرد همه وراث بر طبق گواهی انحصار وراثت امضاء کرده باشند و یا وکیل یا نماینده قانونی آنان ، اختیارات کامل از جمله امضاء جهت فروش را مطابق وکالتنامه محضری داشته باشد. پس فروشنده فقط میتواند میزان سهم خود و نه بیش از آن را انتقال نماید .
۲۶) پیش فروش آپارتمان
در دعوی پیش فروش اپارتمان همانطور که پیداست آن دسته از املاکی میباشدکه قبل از تکمیل و ساخته شدن به فروش میرسد. در این نوع از قراردادها هنگام منعقد شدن عقد موضوع معامله موجود نمیباشد و همین مسائل و دعاوی متعدد موجب شد قانونگذار در سال ۱۳۸۹ برای این مسائل قانون پیش فروش اپارتمان را وضع کردند و به تصویب رسید.
در هنگام منعقد شدن قرارداد پیش فروش آپارتمان باید به مسائل مهمی دقت کرد و در قرارداد ذکر گردد که در زیر به مهمترین آنها اشاره میگردد
- زمان دقیق تحویل آپارتمان
- متراژ و مساحت دقیق آپارتمان
- نحوه پرداخت وجوه
- تعداد اتاق ها ، انباری ، پارکینگ ،سرویس ها و… دقیق آپارتمان
- وجه التزام جهت عدم تحویل به موقع عدم اجرای مصالح ذکر شده طبق قرارداد نا تمام ماندن پروژه به دلیل قصور سازنده یا فروشنده عدم اخذ مجوز پایان کار واخذ وام و عدم پرداخت و….
- نوع کاربری ملک
توافقات خریدار و فروشنده حتماً باید در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود.
۲۷) داوری و حکمیت
در دعوی داوری و حکمیت باید گفت نهاد داوری به این ترتیب است که طرفین در زمان انعقاد قرارداد جهت پیشبینی بروز مشکلات و اختلافات شخص ثالثی را که مورد قبول طرفین بوده است و نیز بی طرف میباشد به عنوان داور و حکم در قرارداد معرفی می کنند که هنگام بروز مشکلات و همچنین جهت صلح و سازش فیمابین طرفین از اقدام نماید. البته باید یادآور شد بعد از بروز مشکل و اختلافات طرفین نیز میتوانند داور و حکم مشخص نمایند قبل از اینکه موضوع خود را در دادگاه مطرح کنند. از مزایای انتخاب حکم میتوان به سرعت عمل در رفع مسئله و عدم صرف هزینه دادرسی در دادگاه میباشد.
۲۸) تعدیل و به روز کردن اجاره بها
در دعوی تعدیل در اجاره بها ابتدا باید گفت در روابط موجر و مستاجر به دلیل افزایش و کاهش هزینه ها و تورم هر یک از طرفین تحت شرایط میتوانند درخواست تعدیل اجاره بها در املاک تجاری را نمایند. مطابق متن صریح قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ دو شرط ضروری لازم میباشد ۱) مدت زمان عقد اجاره منقضی شده باشد ۲) نیز باید ۳ سال از آخرین تعدیل واقع شده سپری شده باشد.
همچنین اگر طرفین در خصوص تعدیل اجاره بها با یکدیگر به توافق نرسند در صورت هریک از طرفین میتوانند درخواست افزایش یا کاهش را به محاکم قضایی ارائه نمایند.
۲۹) دعاوی ناشی از مالکیت سرقفلی، حق کسب، پیشه و تجارت
در دعوی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت ابتدا به تعریف حق کسب و پیشه و تجارت میپردازیم ، حق کسب و پیشه زمانی ایجاد میشود که مستاجر با تلاش و کوشش خود در طول مدت کسب در آن مکان تجاری موجب شهرت و اعتبار تجاری و حتی جذب مشتری برای آن مکان گردیده است. حق کسب و پیشه و تجارت در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ تصریح شده و این حق زمانی ایجاد میگردد که مستاجر این مکان تجاری را تا سال ۷۶ اجاره کرده است .
حق سرقفلی برخلاف حق کسب و پیشه به صورت خودکار تمدید نمیگردد مگر با توافق طرفین و پس از اتمام زمان قرارداد مستاجر موظف است ملک را تخلیه و به مالک تحویل دهد. موجر ضمن انعقاد عقد اجاره در ازای حق سرقفلی مبلغی را از مستاجر دریافت مینماید که این مبلغ با توجه به محل ملک، نوع و مساحت و گنجایش و امکاناتی از قبیل برق، آب، تلفن و… متغیر میباشد.
